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澳洲海归眼中的中国房地产

2018-03-08 17:19:15 来源:吉祥彩票 责任编辑:宋虹姗 字体:

 十九届二中全会关于修宪的内容揭示了未来中国改革方向的稳定性和政策的持续性,2月26日消息公示之后A股市场的房地产板块大跌,也是从资本市场的角度反映了对“房住不炒”政策贯彻到底的预期。在这个大前提下,未来中国房地产市场的风口在哪里?我们参考相对成熟稳定的澳洲市场来说说事儿?! ?/span>

  1 现身说法:澳洲租管如何玩?

  刚刚购买了澳洲黄金海岸别墅用来投资的朋友庄总,虽然合同都签好,首付也付了,还是再三跟我确认:是不是交房了之后有专门的租管公司帮我管理?不需要我本人出面找租客啥的没错吧? 收点费用没关系的!

  我也是无奈的再三回复:没错啦,澳洲这种租赁管理属于房地产市场里面分工很细的一环,整个流程都非常规范透明,和国内出租房市场完全不一样。

  这也让我想起去年在厦门(楼盘)租房的经验来:基本就是出租的房子好几个中介都有钥匙,房源也可能是过了几手,房子看中之后中介帮租客和房东之间签个合同,再然后基本就没中介什么事情了。房子哪里坏了,以后要退租,房租出现什么问题,都是房客和房东之间的事情。

  反观澳洲,以我自己的投资房为例,今年1月22号刚刚有一套房子交付,我人在国内,出租中介直接去帮我拿钥匙做交接.然后1月24号开始做出租开放参观,第二天租管就交给我两份租客申请表??戳艘幌伦饪妥柿?,审核后选中一对华人夫妻,一个在银行工作一个在会计事务所,年收入加起来大约有13万澳币。26号签好租约,正式出租则从29号开始。

  2 澳洲租赁管理行业是个运行成熟的行业

  在澳洲,租管公司不只是负责找租客签约带看房,他们还需要承担租房的所有方方面面。出租之前租管需要给租客,房东,自己一个一式三份的房屋状况报告书(Condition report), 房屋里面每个房间的状态状况,包括有什么损坏墙上有几个钉子都要标注的清清楚楚明明白白。租客在租约到期之后根据退房的状况报告做比较,需要房客承担的维修和损坏费用就从押金里面扣除。另外租房押金也不是给中介或者房东,而是押在第三方的澳洲公平交易委员会的账户,这样就最大程度降低了退房时候的押金纠纷,该赔的赔该退的退。

  在房屋承租期间,房东可授权租赁管理公司代缴各种费用,包括物业管理费,市政费,水费等等。同时,签约时合同里会有一个维修保养的费用门槛,由房东决定,一般是300-500澳币。也就是说,如果房屋出现需要房东维修的状况,比如说水龙头坏了,维护费用在门以下的,租管可以直接进行维护,不需要授权,费用从下一期租客的租金里扣除。如果是大型的修缮,像车库门坏了之类超过维护门槛的,则需要房东书面授权同意。这样一来也大大提高了租管的效率,降低了沟通成本。

  租管还需要每半年去出租中的物业巡视检查,以保证出租物业?;ぴ谡W刺?。如果出现了和租客的纠纷,比如欠租金不给,损坏房屋等等情况,租管也会负责出面去追租,甚至代理房东的仲裁,法庭等法律程序?! ?/p>

  3 澳洲租赁管理咋赚钱?

  澳洲租赁管理是个细水长流的好生意。他们是在租金中收取固定的费用来运营整个租管池。简单举个例子,我这一套悉尼的投资房购买价格是72万澳币,目前租金是620澳币每周,租赁管理费用则是租金的5.5%。也就是是说每年大约32000澳币的总租金,有1760澳币是交给租赁管理公司的费用。那么如果一个租赁池有100套物业,租金也差不多这个水平的话,光是这个租赁池一年产生的稳定收入就达到17万6千澳币?;故窍嗟笨晒鄣氖?。

  一般一个经验丰富的租管经理,手上可以管理的物业数量能在100-120套之间。澳洲本地比较成规模的租管公司,可以达到3000套以上物业的租赁管理池。甚至在昆士兰等租金回报和租赁管理费用比较客观的区域,把租管生意做起来然后高价转卖,也变得非常普遍并且深受新投资移民的欢迎。

  4 未来中国租管市场的调整方向

  十九大后租售并举的路线可以说是明确的房地产市场的一个调整方向。其实国内的租赁管理依然是一个粗放,随机,不成规模的模式。当然,观念上很多房东也不愿意让租房中介过多介入花掉太多的费用,觉得自己的房子还是自己管比较放心。但是,随着新世代的80后房东甚至90后房东越来越多在房地产市场上出现,他们的观念可以说是更追求效率化和社会分工化,空出更多自己的时间用来做自己更擅长的事情。

  太阳底下没有新鲜事,资本主义国家多年的磨合分工其实已经是建立起来了一套社会资源利用率非常高的管理模式,租房市场也是如此,对中国租赁市场发展非常具有参考价值。在租房未来成为广大一二线城市市场自然扩大和政策鼓励提倡的风口上,流程化正规化效率化也是必然而然的事情。

  对比国外的租管,可以发现长租市场发展有一个很明确的趋势,就是由房东房客信息匹配的作用慢慢过渡到运营者管理的阶段?! ?/p>

  5 租赁市场的规模潜力:量价齐进

  根据华兴资本的调研数据,市场规模上,从租金开支占收入比重来看,2016年我国的比重为19%,而按照美国的数据,全国平均为35%,一线城市平均为46%,二、三线均为31%。以我国的城市化进程和跟西方国家模型接轨的方向,比照这些标准,我国租赁人群在租金上的开支理论上都有10个点以上的提升空间。在住房自有率和租金占比变化的共同作用下,预计2027年我国租赁市场将达到5万亿。

  租售并举的潜台词,一是需要控制房价,达到“房子是用来住不是用来炒的”目标,同时提高物业投资的租金回报率也是必然方向。拿澳洲为例,主要城市的住宅租金年化回报都是在4%-5.5%之间,而国内一线城市大多数只能达到2%左右甚至以下。租赁市场的量价齐升是一线城市的必然趋势。

  58同城研究院最新发布的租房大数据统计显示,城市租房的主力人群发生了变化,85前人群逐渐退出江湖,85后成租房主力军,而这其中近四成是95后。在租房市场,已婚或有小孩的租房人群占据41.69%,买房不再是年轻白领结婚时的必选题。

  作为当下租房市场的主力军,58调研报告指出,85后人群在租房选择上具有明显的特性:他们对生活质量的要求更高,与攒钱买房相比,更愿意享受当下,而不是将就。这从他们每月支付的租金比例上可见一斑,数据显示,21.41%的白领租客租金支出占工资比例一半以上,比买房一族平均的月供比例(平均月供占每月工资的30%-40%)还高。

  90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善,也推动租赁市场进入一个新的加速阶段。对于“住“,新一代的消费人群愿意也有能力支付更高的价钱取得更好的品质。

  6 互联网对租赁行业的推动和未来可挖掘方向

  我们也可以看到在中国互联网行业发展以及资本的强大推动下,也有在链家等背景的支持下开始做标准化租赁管理的服务项目平台,比如说“自如”,“相寓”等,以北上广深等一线和新一线的白领为主要用户,做标准化管家式的分租服务,公寓月租以及民宿。借助互联网工具可以很好的把账单,保洁甚至搬家等租赁相关服务整合进入平台。以自如为例,背靠链家这棵大树,平台已经迅速在北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)、杭州(楼盘)、南京(楼盘)等城市开拓了40万间房源,超过15万业主,累计租客数量突破100万。

  不过参考发达国家例如澳洲的行业细分化原则,国内的租赁管理市场依然有巨大的空间可以进入。例如,物业端定期给房东的报告,房屋的维护,租客和房东的保险产品,第三方的公正透明的押金系统,租房针对客户以及房东的信用体系等等。

  甚至随着最近区块链概念的普及化,区块链电子合约是否能在租房这种得天独厚的领域里大发神威,也是想象空间无限。

  从宏观上来说,刚刚公布的《中共中央关于修改宪法部分内容的建议》可以看到制度建设上党改革的方向和力度以及国家对于稳定性的期待??梢运挡荒芤匀魏谓男倚睦砝蠢斫?ldquo;房住不炒”这句话的含义和低估治理房产泡沫的决心。炒房在一个不短的周期内可以说风险都会越来越大。与此同时中国城市化的过程还没有完全完成,“住”这一需求也依然是潜力无限的巨大市场。商机在哪里,大家也可以好好思索一下。

  

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